Reciprocità Italia-Canada nelle compravendite e donazioni di immobili: il parere del Ministero degli Affari Esteri (2026)

Nel diritto italiano, quando un cittadino extra-UE intende acquisire diritti reali su un immobile situato in Italia (acquisto o donazione), il notaio deve verificare l’esistenza della reciprocità con il Paese di cittadinanza dell’acquirente/donatario. Si tratta di un principio di diritto internazionale privato che garantisce che un cittadino italiano possa compiere lo stesso atto nel Paese straniero senza subire limitazioni maggiori di quelle previste per gli stranieri in Italia.

Un recente scambio di corrispondenza tra un notaio italiano e il Servizio per gli Affari Giuridici, del Contenzioso Diplomatico e dei Trattati – settore reciprocità del Ministero degli Affari Esteri e della Cooperazione Internazionale (MAECI) ha chiarito in modo esemplare la posizione della legislazione canadese in materia di immobili residenziali, con particolare riferimento alla distinzione tra compravendita e donazione.

Il caso concreto sottoposto al MAECI

Un cittadino canadese, proprietario di un immobile in Italia acquistato nel 2016, intende donarlo a una cittadina canadese. Nel frattempo, però, durante il COVID il Canada ha approvato una normativa che impedisce (salvo poche eccezioni) l'acquisto di immobili in Canada da parte degli stranieri, inclusi gli italiani.

Per il principio di reciprocità, dunque, anche ai canadesi sarebbe viceversa impedito di acquistare immobili in Italia.

La questione giuridica quindi era la seguente: nel concetto di acquisto rientra ogni atto traslativo della proprietà e quindi anche la donazione?

Il notaio ha inteso approfondire ed ha richiesto al Ministero se sussista o meno una reciprocità ostativa anche con riferimento alle donazioni a favore di cittadini canadesi di immobili ubicati in Italia.

La risposta del MAECI

La risposta del MAECI, datata 23 marzo 2026, è netta e favorevole alla donazione:

«Pertanto, a prescindere dalla data della procura, il divieto in Canada non sembra potersi applicare ai casi di donazione.»

La normativa canadese di riferimento

Il Ministero richiama espressamente l’art. 4(2)(a) del Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations (SOR/2022-250), emanato ai sensi dell’art. 8(1)(b) della Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act (S.C. 2022, c. 10, s. 235), in vigore dal 1° gennaio 2023.

La legge federale canadese stabilisce il divieto per i non-Canadians di acquistare, direttamente o indirettamente, immobili residenziali (definizione ampia che comprende case unifamiliari, bifamiliari, condomini ecc.).

Tuttavia, il regolamento precisa cosa non costituisce un “purchase” (art. 4):

(2) However, a purchase referred to in subsection (1) does not include (a) the acquisition by an individual of an interest or a real right resulting from death, divorce, separation or a gift;

La donazione (gift) è quindi espressamente esclusa dalla nozione di acquisto. Non rientra nel divieto né la donazione tra vivi, né le acquisizioni ereditarie o per separazione/divorzio.

Altre eccezioni previste (per completezza):

• locazione di unità abitative;

• trasferimento da trust preesistente;

• esercizio di garanzie reali da parte del creditore;

• acquisizione per finalità di sviluppo.

  
  

Implicazioni pratiche per le donazioni Italia-Canada

Grazie a questa esclusione esplicita, un cittadino canadese può ricevere per donazione un immobile residenziale in Italia senza che il divieto canadese ostacoli la reciprocità. Il Ministero conclude quindi che la donazione è legittima e la reciprocità sussiste.

Questa interpretazione vale a prescindere dalla data di eventuale procura o dal fatto che l’immobile sia stato acquistato prima o dopo l’entrata in vigore della legge canadese.

Cosa cambia invece per le compravendite?

La stessa normativa canadese mantiene inalterato il divieto di acquisto per i non-Canadians (con poche eccezioni tassative per residenti temporanei, rifugiati, ecc.). Di conseguenza, per una compravendita di immobile in Italia tra un venditore italiano e un acquirente canadese (o viceversa) la reciprocità non è automaticamente garantita: il notaio dovrà valutare caso per caso se l’atto sia assimilabile a un “purchase” vietato in Canada e, se necessario, richiedere ulteriori pareri o ricorrere a strutture alternative (es. società).

Le indicazioni finali per notai, avvocati e operatori

Il parere del MAECI del marzo 2026 rappresenta un’importante presa di posizione ufficiale che semplifica notevolmente le donazioni di immobili tra cittadini canadesi in Italia. È sufficiente richiamare l’art. 4(2)(a) del Regolamento SOR/2022-250 per dimostrare che la legislazione canadese non equipara la donazione all’acquisto vietato.

Consiglio operativo: In ogni atto di donazione a favore di cittadino canadese è utile inserire nel preambolo un richiamo esplicito alla normativa canadese e al parere ministeriale, in modo da rendere trasparente la verifica di reciprocità e proteggere l’atto da future contestazioni.

La distinzione tra “purchase” e “gift” resta quindi il criterio cardine per orientarsi nelle operazioni Italia-Canada. Per le compravendite il quadro resta più complesso e richiede una valutazione specifica; per le donazioni, invece, la strada è spianata.

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